陳卓林出事或涉利益輸送 雅居樂拿地模式存隱患
圖為雅居樂董事長陳卓林（來源：資料圖）陳卓林的“紅與黑” 雅居樂兵敗云南
華夏時(shí)報(bào)記者 陳小瑛 實(shí)習(xí)記者 唐子湉 深圳、廣州報(bào)道
雅居樂在海南清水灣的銷售神話，還沒來得及在云南成功復(fù)制，危機(jī)卻已不期而至。
日前，雅居樂對外公布，董事長陳卓林已被昆明市檢察院“指定居所居住”。受此影響，10月13日，雅居樂地產(chǎn)(03383.HK)復(fù)牌大跌17%，市值蒸發(fā)34億元。
引發(fā)投資者擔(dān)憂的是，陳卓林一旦出事，將可能引發(fā)公司項(xiàng)目開發(fā)銷售受阻，乃至財(cái)務(wù)出問題。
事實(shí)上，雅居樂今年的資金狀況一直處于較緊張局面。今年5月，雅居樂推出5折甩賣海南清水灣項(xiàng)目活動(dòng)，其余二三線城市項(xiàng)目也全面降價(jià)促銷。但效果不盡如人意，2014年1-8月累計(jì)銷售額僅265.4億元，僅完成全年700億銷售目標(biāo)的40%不到。
“廣東的家族式房企，老板一旦出事，對公司就是致命打擊。而一旦資產(chǎn)價(jià)格下降，信用評級下降，對公司后續(xù)融資影響會(huì)很大。”深圳一家房地產(chǎn)私募基金人士告訴記者，目前不能確定陳卓林出事原因，若項(xiàng)目涉及利益輸送，可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目被沒收，或者資金被凍結(jié)。
無疑，雅居樂面臨的將是一場前所未有的危機(jī)。
兵敗云南
陳卓林被限制人身自由，事發(fā)云南。另有消息稱，在陳卓林被檢方控制之前，雅居樂云南公司的多個(gè)負(fù)責(zé)人已被調(diào)查，而案發(fā)原因較大概率是緣于與云南某些貪腐官員之間存在的利益輸送。
“陳被抓可能與云南官場震蕩有關(guān)，對房企而言，出問題最有可能是行賄官員。”廣東一家民營房企負(fù)責(zé)人說，從廣東近期出事的幾家民營房企來看，無一不是因官員落馬后，查出與房企存在利益輸送問題。
在十八大以來的反腐風(fēng)暴中，云南的官場“地震”不斷。截至目前，已有兩名省部級官員被處理：原副省長沈培平，原省委常委、昆明市委書記張?zhí)镄馈４送猓衲?月被調(diào)查的全國人大環(huán)境與資源保護(hù)委員會(huì)副主任委員白恩培，事發(fā)原因也主要與其近10年云南省委書記的任職經(jīng)歷有關(guān)。
而日前，中山市康大中信聯(lián)合房地產(chǎn)有限公司董事長陳浩唯公開指控陳卓林的兄弟陳卓賢與周永康相識(shí)，周曾在1999年到訪雅居樂，周家是雅居樂背后的股東之一。對此，雅居樂發(fā)出聲明給予了否認(rèn)。
雅居樂進(jìn)軍云南是在2011年，在海南雅居樂清水灣上成功運(yùn)作后，使得該集團(tuán)將旅游地產(chǎn)提升到空前的戰(zhàn)略高度，并將第二個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略方向投向全國旅游重鎮(zhèn)云南。
截至目前，雅居樂在云南已有4大項(xiàng)目，分別位于西雙版納、瑞麗、騰沖、昆明，合計(jì)用地高達(dá)7萬多畝，對外聲稱預(yù)計(jì)總投資額高達(dá)600億元，其中前三大項(xiàng)目都已進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段，而騰沖原鄉(xiāng)項(xiàng)目、瑞麗項(xiàng)目都已開售。
雅居樂在云南的土地價(jià)格極為低廉，除昆明地塊未公開成本外，其余三塊地總價(jià)僅花費(fèi)9.58億元，總建筑面積達(dá)573.5萬平米，平均樓面地價(jià)僅167元/平米。
以最大的騰沖縣地塊為例，總地價(jià)5.2億元，總建筑面積約337萬平方米，平均樓面地價(jià)為154元/平方米。而目前在售住宅和別墅產(chǎn)品每平方米均價(jià)約為6000-20000元，土地成本幾乎可以忽略不計(jì)，項(xiàng)目開發(fā)明顯存在暴利。
但在今年5月19日，雅居樂騰沖項(xiàng)目就暴露出問題，國家發(fā)改委和國土資源部聯(lián)合通報(bào)，涉嫌違法占地、違規(guī)建設(shè)高爾夫球場，違規(guī)占地792.8畝，其中耕地585.6畝，要求雅居樂整改。
陳卓林事發(fā)后，雅居樂騰沖項(xiàng)目有關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者反復(fù)強(qiáng)調(diào)，“目前，云南項(xiàng)目的運(yùn)作并沒有受到波及，項(xiàng)目中的所有人，包括有2個(gè)行政高管都在正常上班，項(xiàng)目運(yùn)作正常。”
對于陳卓林可能涉及利益輸送的猜測，該負(fù)責(zé)人表示，“沒有什么好擔(dān)心的，還沒有進(jìn)入任何司法手續(xù)，只是協(xié)助調(diào)查，這也只是公民本身的義務(wù)。”
開發(fā)模式危局
雅居樂最早發(fā)家于廣東中山，2012年將總部搬遷至廣州。在業(yè)內(nèi)人士看來，雅居樂這幾年的開發(fā)模式實(shí)際上已埋下隱患。
“雅居樂大多是圈占土地開發(fā)大項(xiàng)目，這與地方政府利益緊密相關(guān)。”廣東一家房企投資發(fā)展部負(fù)責(zé)人告訴記者。
“這也是一線品牌拿地的常規(guī)做法，政府也希望招商引資引入大房企，起到名牌效應(yīng)，把地區(qū)發(fā)展起來，才好吸引其他中小房企。”廣東一位房地產(chǎn)私募基金人士告訴記者，雅居樂在中山的一貫做法，是以價(jià)格戰(zhàn)抵制外來開發(fā)商。
上述房企負(fù)責(zé)人稱，由于地級縣市的土地指標(biāo)是按年來批準(zhǔn)，每年辦證的指標(biāo)不夠用，政府往往就會(huì)先賣地再辦證。在房企拿地模式中，雅居樂的問題更為凸顯。
“包括侵占山地、林地、耕地等，沒有辦國土證，手續(xù)不齊就拿地先開建，但政府也是睜一只眼閉一只眼。”上述房企負(fù)責(zé)人稱，這種違規(guī)圈占土地的方式，實(shí)際上是地方政府默認(rèn)許可的，這些都可能潛藏著腐敗。
在雅居樂的部分開發(fā)項(xiàng)目中，有土地證的只占一部分。以惠州白鷺湖為例，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目1.6萬畝，其中有土地證的只有3000畝，而租地面積約為7000畝。
因征地補(bǔ)償存在爭議，政府強(qiáng)行將土地出讓給雅居樂，造成了當(dāng)?shù)鼐用竦纳显L在2012年集中爆發(fā)，當(dāng)?shù)鼐用裰缚匕樅?xiàng)目存在“違法建設(shè)高爾夫球場、違規(guī)修建獨(dú)棟別墅及違法征地”等涉嫌嚴(yán)重違法違規(guī)建設(shè)情況。
實(shí)際上，2008年，雅居樂因未經(jīng)批準(zhǔn)擅自興建高爾夫球場，也遭到了國土資源部的公開批評。
但這并未改變雅居樂模式。從海南清水灣起，雅居樂更是嘗到了大項(xiàng)目的甜頭。截至2013年，該項(xiàng)目開盤5年來，清水灣項(xiàng)目銷售合計(jì)超過300億元，與投資成本相比，利潤空間巨大。
據(jù)雅居樂年報(bào)顯示，2009年至2011年，清水灣銷售額占雅居樂全年銷售比重在30%左右。當(dāng)時(shí)拿地成本僅226元/平方米，總價(jià)10億元。2008年，雅居樂出讓30%的股權(quán)，引入摩根士丹利約53億投資，雅居樂投資140億元。
然而，受宏觀調(diào)控影響，在2012年后，旅游地產(chǎn)銷售明顯遇阻，也影響了雅居樂的業(yè)績增長，2013年銷售額僅403億元，未能達(dá)到420億的目標(biāo)。但雅居樂依然堅(jiān)守高端產(chǎn)品，產(chǎn)品定位和定價(jià)都偏高，且產(chǎn)品集中在二三線城市，銷售情況都不如意，再加上2013年花費(fèi)上百億拿地，庫存積壓，令雅居樂資金陷入周轉(zhuǎn)困難狀況。
今年5月，雅居樂推出5折甩賣海南清水灣項(xiàng)目，其余二三線城市也全面降價(jià)銷售。
從雅居樂2013年區(qū)域銷售占比來看，廣東區(qū)域占61%，海南及云南區(qū)域占21%，東北、華北、華東、華中和西南區(qū)域僅貢獻(xiàn)了18%。可見，雅居樂在省外市場尚未完全打開局面。
家族式管理困境
對于家族式企業(yè)而言，陳卓林的出事令雅居樂未來充滿著諸多不確定性。
雅居樂地產(chǎn)10月13日復(fù)牌后股票開盤直挫30.04%，截至10月14日收盤價(jià)下降幅度最終鎖定在17.19%，市值一日蒸發(fā)34億港元。
深圳一家房地產(chǎn)私募基金人士告訴記者，房地產(chǎn)開發(fā)最關(guān)鍵的是資金鏈不能斷，融資渠道必須要暢通，當(dāng)公司資產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，融資必將受阻。
據(jù)記者了解，廣東揭陽創(chuàng)鴻集團(tuán)老板黃鴻明，因官員反腐被牽出后，公司業(yè)務(wù)開展隨即陷入停滯狀態(tài)。
一位曾參與創(chuàng)鴻集團(tuán)廣州項(xiàng)目融資的基金人士告訴記者，盡管創(chuàng)鴻沒有倒閉，有家族成員支撐，但因老板出事，業(yè)務(wù)全面萎縮，目前已沒有開展新項(xiàng)目，只是將老項(xiàng)目逐步處理掉，力求平穩(wěn)收尾。
“這次陳出事，對雅居樂沒有影響是不可能的，但也不一定很致命，畢竟是上市公司。”一位從雅居樂離職的內(nèi)部人士對記者說。
市場憂慮雅居樂財(cái)政將面臨巨大壓力，令機(jī)構(gòu)投資者擔(dān)憂的是，雅居樂今年12月到期的一筆4.75億美元銀行貸款能否如期還上。而評級機(jī)構(gòu)穆迪也表示，雅居樂地產(chǎn)董事長被“指定居所居住的措施”將對該公司具有負(fù)面信用影響。
雅居樂集團(tuán)管理層也在緊急應(yīng)對，已于10月13日召開電話會(huì)議，回應(yīng)陳卓林被調(diào)查及監(jiān)視舉止一事，并表明陳卓林家族會(huì)向集團(tuán)注資2億美元，更不排除出售手頭價(jià)值200億元人民幣的酒店及商業(yè)項(xiàng)目。
盛諾金地產(chǎn)基金發(fā)起人黃立沖認(rèn)為，陳卓林出事對公司的影響到底多大，取決于陳被抓的原因，但目前還不清楚，各種原因產(chǎn)生的結(jié)果都不同，因此未來充滿著不確定性。
“如果項(xiàng)目有問題，那么就有可能被沒收或者充公。而如果在招拍掛過程中涉及利益輸送，那么拍賣就是無效的，將勒令停止開發(fā)銷售。”黃立沖說，有的公司董事長被抓后，公司便陷入財(cái)務(wù)困難，因?yàn)殚_發(fā)商都需要靠借新還舊來維持開發(fā)，一旦涉及下屬公司被凍結(jié)，將影響后續(xù)的開發(fā)。
問題已迫在眉睫。雅居樂集團(tuán)管理層稱，第四季度將不問價(jià)售樓，力保每月至少錄得50億元售樓收入，同時(shí)旗下市值200億元投資物業(yè)也可伺機(jī)套現(xiàn)。
10月14日晚上，上海雅居樂公司緊急召開電話會(huì)議，討論項(xiàng)目開盤銷售價(jià)格問題。
穆迪副總裁兼高級分析師何卓榮指出，復(fù)評將側(cè)重于雅居樂能否安排境外現(xiàn)金及新的境外貸款，以償還今年12月到期的4.75億美元銀行貸款，完成其合約銷售目標(biāo)、發(fā)行股票以降低其債務(wù)，以及穩(wěn)定管理層。
